- 第6節(jié) “世界上最巨大的浪費” 被扭曲的房地產(chǎn)市場
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我同意許多經(jīng)濟學家的看法，我國的房地產(chǎn)市場有相當程度的扭曲，表現(xiàn)在房價虛高；高檔房的比例不適當?shù)囟�，脫離了大眾的需求；房地產(chǎn)業(yè)的利潤比較高，而且長期居高不下；資金流入房地產(chǎn)業(yè)數(shù)量巨大，出現(xiàn)泡沫。
造成這種扭曲現(xiàn)象的原因很多。有些人認為是房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)家造成的，他們追逐利潤，不愿意為大眾服務，見利忘義。結果他們在輿論面前有很大的壓力，有口難辯，自己也說不清楚。我認為企業(yè)家的任務就是創(chuàng)造利潤，他們沒有錯。微觀經(jīng)濟學可以證明，企業(yè)家的目標就是利潤最大化，如果想著別的，反而不是好企業(yè)家。有些國有企業(yè)領導人就是由于不關心企業(yè)利潤，而把企業(yè)引導到錯誤的路上去了。
現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生的扭曲，原因在宏觀經(jīng)濟中。宏觀經(jīng)濟中的問題不解決，房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)家對此是無能為力的。
先說房價虛高。企業(yè)作為供給方，總是想方設法提高價格，這一點也不奇怪。但是買方不是傻瓜，他們會盡量壓價�，F(xiàn)在房價高，是買方愿意，而且也有錢出高價購買。是他們，而不是房地產(chǎn)商抬高了房價。
是什么原因使得那么多的人愿意出高價買房？答案在我國收入分配的特點上，即財富集中在少數(shù)人手里。他們手里有很多錢，要買好房子、大房子、貴房子。開發(fā)商當然瞄準這些人的需求。難道要讓開發(fā)商蓋普通的低檔房，賣不出去，同時卻損失了高端客戶？我國房地產(chǎn)市場偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很少，正是與我國財富分配中貧富差距懸殊有關。房地產(chǎn)市場反映了收入分配的狀況，不改變收入分配，房地產(chǎn)業(yè)的結構同樣改變不了。
再說房地產(chǎn)業(yè)的利潤特別高，而且長期居高不下。大家知道，高利潤是維持不長的，只要競爭一出現(xiàn)，高利潤就慢慢消失了。我國房地產(chǎn)業(yè)的高利潤能夠長期維持，唯一的原因就是投入要素的競爭不充分。房地產(chǎn)的投入要素主要是資金和土地，這兩樣要素的競爭都是不充分的。土地是政府批的，資金是銀行批的，市場在其中起的作用不大，而是靠關系。
現(xiàn)在土地要求通過公開拍賣，據(jù)統(tǒng)計，拍賣的還是少數(shù)。正因為土地市場沒有培養(yǎng)起來，還是政府壟斷著，高利潤就有可能長期存在。資金的情況差不多，因為利率還沒有放開，獲取資金不是市場競爭的結果，而是靠關系。所以，房地產(chǎn)商都特別注意和政府保持一個良好的關系。個別房地產(chǎn)商難免暗箱操作，做見不得人的事。但是這不能全怪他們，主要是制度環(huán)境造成的。我國市場經(jīng)濟問題多多，辦一個大一點的企業(yè)都離不開政府。可以說，大企業(yè)都得搞點桌下交易，你不同流合污事情就做不成，這叫做逼良為娼。
還有房地產(chǎn)泡沫問題。我曾到上海，看到我弟弟的住處，2001年買的房子，7年以后，他們的樓三十幾層都賣完了，里頭40%是空著的。是不是太多？他指著對面的樓，是2003年蓋的，那個樓也賣完了，但60%是空房。所以我判斷，中國的房地產(chǎn)有很大的泡沫。原因很簡單，因為有大量資金沒有別的出路，于是都涌向了房地產(chǎn)業(yè)。
由于泡沫存在，資源配置極端不合理。據(jù)報道，全國有6000萬間住宅6個月內(nèi)電表沒有轉動。有將近1/4的房子賣出了沒有人入住。巨大的鋼筋混凝土，加上勞動的付出建成的住房被閑置，是資源的極大浪費。
為了防止房價虛高，國務院出臺了限制房價的政策。限制購買第二套房，提高房貸利息率，提高首付的比例，等等。但是并沒有找到住房市場的根本問題�，F(xiàn)在是壓房價；如果房價往下跌，又得托房價。短期政策并不一定有效，還有可能加劇市場的波動。
是什么原因致使這么多人不怕房價貴，再貴的房也敢買，把房價抬得高高的？他們買房不是為了自己住，也不是為了給別人住，就是為了等漲價發(fā)財�？墒橇硪幻媸歉叻績r挺住的空房子，使許多嗷嗷待哺等著要買房的蟻族被排除在住房市場之外。世界上最巨大的浪費，恐怕就是中國的房地產(chǎn)業(yè)了。
一個市場中有少量的投機是好的，此時投機能夠創(chuàng)造財富。但是投機過多時，價格被投機者控制，投機變成賭博，就不能創(chuàng)造財富。不光房地產(chǎn)市場是這樣，其他一切市場都是這樣。
股票市場上的投機者，低價買進高價賣出，如果價格預估正確，他們在賺錢的同時也能為企業(yè)的優(yōu)劣變化指出方向，所以對社會是有貢獻的。他們所賺的錢就是社會給他們的回報。但是如果他們判斷錯誤而賠錢，把走向惡化的企業(yè)看成好企業(yè)，把壞企業(yè)的股票價格抬上去，最后事實證明企業(yè)的股票價格下降，社會就會對他們懲罰。這是很公平的。
但如果投機者人數(shù)太多，會擾亂正常的市場秩序，使價格陷入混亂。投機者失去方向，投機就變成了賭博。投機能創(chuàng)造財富，而賭博是不能創(chuàng)造財富的。比如我國的股票市場，一年的換手次數(shù)達到7次，外國的換手率只有一兩次，說明投機活動太多。不改變這樣的狀況，股票市場很難正常化，金融危機也更容易發(fā)生。房地產(chǎn)市場也是同樣的道理，我們必須防止過度投機，它有害于國民經(jīng)濟。
回過頭來總結，我們有三方面的問題：收入分配不均、土地和資金市場缺乏競爭、金融市場沒有更多的投資渠道，是造成房地產(chǎn)業(yè)扭曲的根本原因。這些原因不改變，扭曲就不會得到糾正。
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