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國(guó)富了！幸福呢？給焦慮中國(guó)人答案 >
第 4 章 房?jī)r(jià)已不僅僅是個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題
- 第2節(jié) 房?jī)r(jià)高，高在哪兒？
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這些年一起追的高房?jī)r(jià)
1997年，亞洲金融風(fēng)暴；1998年，特大洪水。在接二連三的災(zāi)難面前，房地產(chǎn)拯救了中國(guó)。
市場(chǎng)化，市場(chǎng)化，多么美麗的幻覺(jué)，多么奇特的現(xiàn)象，一幢幢房子拔地而起，一摞摞金錢(qián)由此而生。
為什么會(huì)這樣？因?yàn)檎枰X(qián)，更需要經(jīng)濟(jì)發(fā)展，需要GDP。土地財(cái)政，就是這樣神奇而華美的袍子，可以讓平庸的官員顯得智慧十足，讓無(wú)所事事的冷門(mén)機(jī)關(guān)變得百鳥(niǎo)朝鳳。
這就是市場(chǎng)化，可是，在這件華美袍子上，難道就沒(méi)有一點(diǎn)點(diǎn)破綻嗎？事實(shí)恰恰相反，這件袍子上，滿(mǎn)是虱子，以及他們叮咬留下的缺口。
隨著房改的發(fā)生，“土地財(cái)政依賴(lài)癥”深入膏肓。轉(zhuǎn)讓土地獲得的財(cái)政收入，來(lái)得快而瀟灑，而且支出方式也更隨心所欲，不在地方人大的監(jiān)督范圍之內(nèi)，為GDP主義鋪出一條金燦燦的康莊大道來(lái)。
中國(guó)的GDP標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)并非始于改革開(kāi)放，早在歷史上，“父母官”這種稱(chēng)謂就表明，身為一個(gè)地方的行政長(zhǎng)官，有義務(wù)讓轄區(qū)的所有民眾感到幸福，其中自然包括物質(zhì)生活的提升。
但是，GDP成為明確考核官員行政業(yè)績(jī)的標(biāo)準(zhǔn)，還是改革開(kāi)放之后的事情。的確，GDP的增長(zhǎng)，能夠給老百姓帶來(lái)各種看得見(jiàn)摸得著的實(shí)惠，如社會(huì)保障水平提高，人民生活富足。但是，如果過(guò)分看重GDP，一切以GDP為中心，就會(huì)導(dǎo)致GDP主義。
我國(guó)目前的官員考核體制，仍然是一切向GDP看齊，GDP是否增長(zhǎng)始終是考核地方政府業(yè)績(jī)的重要指標(biāo)。
其實(shí)，一個(gè)官員能夠數(shù)十年如一日地發(fā)展轄區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)，提高GDP，也無(wú)可厚非。關(guān)鍵在于，政府官員特別是主要領(lǐng)導(dǎo)的流動(dòng)性很強(qiáng)，今天還在甲地主持工作，明天可能就會(huì)因一紙調(diào)令前往乙地履職，因而對(duì)于官員的考核必定是非延續(xù)性的。
俗話(huà)說(shuō)在哪說(shuō)哪的話(huà)，這客觀上也滋生了官場(chǎng)的急功近利式政績(jī)觀。官員的智慧就這樣被催生出來(lái)，到了一個(gè)地方，先看看哪個(gè)產(chǎn)業(yè)最有可能迅速提升GDP，好讓自己有足夠的政治資本火速升遷。這就涉及到另一個(gè)概念：“面子工程”。
所謂面子工程，顧名思義就是呈現(xiàn)在社會(huì)大眾面前、具體有形、能夠讓官員長(zhǎng)臉的工程。現(xiàn)在的面子工程多數(shù)表現(xiàn)為一個(gè)地區(qū)的地標(biāo)性建筑物以及廣場(chǎng)、路燈等設(shè)施。在官場(chǎng)生態(tài)中，哪個(gè)地方的樓高、廣場(chǎng)大、商業(yè)區(qū)金碧輝煌，那個(gè)地方的官員就覺(jué)得面子特足。
無(wú)論是增加GDP，還是興建“面子工程”，都需要錢(qián)，而且是短期內(nèi)大量投入。那么錢(qián)從何來(lái)呢？中國(guó)向來(lái)都是“富中央，窮地方”的格局。伸手向中央要錢(qián)，第一是不現(xiàn)實(shí)，第二是非常困難。正如前任總理朱镕基表述的那樣，“稅收返還（轉(zhuǎn)移支付）的工作做得不好，要靠地方‘跑部錢(qián)進(jìn)’，求爺爺告奶奶才能拿到”。
此路不通，只能轉(zhuǎn)向掌控大筆資金的商家巨賈，以業(yè)招商，以商生錢(qián)。這是一條不錯(cuò)的路線。但由于任期有限，加之很少有人愿意“為他人作嫁衣裳”，能夠在最短的時(shí)間內(nèi)生財(cái)（GDP）就成為許多政府官員的第一考慮。
歷數(shù)各行各業(yè)，最后選定了房地產(chǎn)業(yè)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)涉及產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、耗時(shí)短、見(jiàn)效快，只要有幾塊好地皮，那么土地出讓、職業(yè)征稅多條路線“跑步進(jìn)賬”，GDP來(lái)得又快又猛烈，怎么讓官員不歡喜呢？
但是站在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局高度，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，雖然大力刺激房地產(chǎn)業(yè)、維持高房?jī)r(jià)，的確可以拉升GDP，為當(dāng)?shù)卣畳曜忝孀樱沁^(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)，甚至放任房地產(chǎn)一業(yè)獨(dú)大，不去有計(jì)劃、有步驟地引導(dǎo)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，所有的財(cái)富都有可能成為罪惡之源。
張愛(ài)玲的《更衣記》中曾經(jīng)有一段話(huà)：“以前的人吃力地活了一輩子，所作所為，漸漸蒙上了灰塵；子孫晾曬衣裳的時(shí)候又把灰塵給抖了下來(lái)，在黃色的太陽(yáng)里飛舞著�；貞涍@東西若是有氣味的話(huà)，那就是樟腦的香，甜而穩(wěn)妥，像記得分明的歡樂(lè)，甜而悵惘，像忘卻了的憂(yōu)傷。”
對(duì)于地方政府，瘋狂拆遷搞出的不只是此起彼伏的上訪，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，對(duì)土地的過(guò)分依賴(lài)將使得地方政府喪失結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的良好機(jī)遇，或許在不遠(yuǎn)的將來(lái)，所有生活在當(dāng)?shù)氐木用癫坏貌恢匦聦徱暷切┠暌黄饸g喜過(guò)的高房?jī)r(jià)……
“對(duì)資本說(shuō)道德，就像對(duì)妓女說(shuō)貞操”
在中國(guó)房地產(chǎn)的利益鏈條上，房地產(chǎn)商是僅次于政府的得益者。要論得益的豪爽程度，房地產(chǎn)商無(wú)法與政府媲美，至少，作為政府的合作者，開(kāi)發(fā)商扮演的是“干活的”角色，他們要負(fù)責(zé)把房子建好賣(mài)掉，不像政府，只要把把關(guān)，簽簽字，就可以把土地出讓金和高額交易稅納入囊中了。
即使作為“干活的”，開(kāi)發(fā)商的利益率依舊是遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。所以說(shuō)，開(kāi)發(fā)商是貪婪的，當(dāng)然，這樣的貪婪，絕對(duì)合情合理，甚至不需要一點(diǎn)點(diǎn)道德上的羞恥感。
這不就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)嗎？如果把作為監(jiān)管者和土地供應(yīng)者的政府排除在外，作為單純的買(mǎi)賣(mài)雙方，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間，并無(wú)道德上的關(guān)聯(lián)，只有商業(yè)的契約。因此，開(kāi)發(fā)商就算把自己建好的房子定一個(gè)再離譜的價(jià)格，那也是他的意愿，更是他的自由。
當(dāng)然，他們之所以敢于定價(jià)高于人們心理預(yù)期，因?yàn)槭袌?chǎng)有需求。根據(jù)中國(guó)社科院的分析數(shù)據(jù)，2009年房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率為5572%。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)社科院，《住房綠皮書(shū)：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2010~2011)》。然而，高達(dá)50%的平均毛利率依然被認(rèn)為大大縮水了，還有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家給出了高達(dá)500%的房地產(chǎn)商自有資本回報(bào)率。
房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)家梅新育則給出一個(gè)更加合理淺顯的測(cè)量房地產(chǎn)利潤(rùn)的方法：“在中國(guó)，每年一度的各類(lèi)富豪排行榜上，房地產(chǎn)富豪們始終占據(jù)著顯赫的地位。而近年來(lái)，許多其他行業(yè)的企業(yè)，包括聯(lián)想等高科技企業(yè)，也紛紛投身這個(gè)市場(chǎng)，似乎也為‘房產(chǎn)暴利’提供了佐證。”梅新育：《房地產(chǎn)利潤(rùn)驚人反暴利亟待破題》，中國(guó)新聞網(wǎng)，http://newsxinhuanetcom/house/2011~04/27/c_121352463htm。
中國(guó)青年報(bào)，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自曝業(yè)內(nèi)潛規(guī)則：暴利從何而來(lái)》，http://financeqqcom/a/20100702/003557htm。
2010年7月，《中國(guó)青年報(bào)》有一則報(bào)道，題目叫《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自曝業(yè)內(nèi)潛規(guī)則：暴利從何而來(lái)》。報(bào)道中，某位自稱(chēng)“5年前，花費(fèi)約200萬(wàn)元買(mǎi)地；5年后，蓋了商品房出售，獲純利兩億元”的匿名房地產(chǎn)商對(duì)部分暴利貓膩娓娓道來(lái)：
有時(shí)就是利用規(guī)劃的空子，比如項(xiàng)目中A村的土地，總共75395平方米的土地只有2709平方米是開(kāi)發(fā)用地。其余48305平方米的土地已由政府為農(nóng)民興建了住房，實(shí)際建筑面積也只有4000平方米左右，容積率在082左右。而事實(shí)上，當(dāng)初的規(guī)劃容積率是16，這樣開(kāi)發(fā)商又多出了078的容積率開(kāi)發(fā)空間。
我再告訴你兩個(gè)開(kāi)發(fā)商的生財(cái)之道。比如我們這個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目總建筑面積4萬(wàn)多平方米，其中，住宅面積34萬(wàn)平方米，商業(yè)面積3000多平方米。第一個(gè)生財(cái)之道是，這3000多平方米商業(yè)面積合同上沒(méi)有說(shuō)明，是開(kāi)發(fā)商的紅利，至少價(jià)值1億元。
另外一個(gè)就是，總建筑面積減去商業(yè)面積、按合同規(guī)定歸還農(nóng)民的1萬(wàn)平方米及給農(nóng)民興建住房的4000平方米后，開(kāi)發(fā)商的可售面積還有3萬(wàn)平方米左右。按照該項(xiàng)目樓盤(pán)現(xiàn)在均價(jià)12000元／平方米來(lái)算，一共可銷(xiāo)售近4億元。而每平方米的各種成本大概在2500元，因而建筑商總成本在1億元左右。最后再減去建筑商利潤(rùn)和其他費(fèi)用1億元左右，開(kāi)發(fā)此項(xiàng)樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商總共可以獲益兩億元，另外還有一個(gè)價(jià)值1億元的商業(yè)面積用地。
巨大的利潤(rùn)空間，進(jìn)一步放大了人的逐利本性。與此同時(shí)，人們對(duì)于房地產(chǎn)商的“貪婪”也開(kāi)始口誅筆伐。
房地產(chǎn)商用各種手眼通天的本事和暗渡陳倉(cāng)的鉆營(yíng)技巧，通過(guò)一種最輕松的方式快速賺得大筆利潤(rùn)，這樣的人，是商人的加強(qiáng)版，他們?cè)诘赖路ㄍド媳慌械皿w無(wú)完膚。甚至連溫家寶總理也在2011年網(wǎng)友在線交流時(shí)提醒房地產(chǎn)商：“我沒(méi)有調(diào)查你們每一個(gè)房地產(chǎn)商的利潤(rùn)，但是我認(rèn)為房地產(chǎn)商作為社會(huì)的一個(gè)成員，你們應(yīng)該對(duì)社會(huì)盡到應(yīng)有的責(zé)任。你們的身上也應(yīng)該流著道德的血液。”
然而，房地產(chǎn)商顯得很“無(wú)辜”，他們說(shuō)自己身上確實(shí)流著“道德的血液”，他們有大愛(ài)，愛(ài)祖國(guó)、愛(ài)人民、愛(ài)民族、沒(méi)有一個(gè)是漢奸，也有小愛(ài)，愛(ài)家人、愛(ài)員工。
借用牛刀一句話(huà)，“對(duì)資本說(shuō)道德，就像對(duì)妓女說(shuō)貞操”。話(huà)糙理不糙。實(shí)際上，房地產(chǎn)商如果奉公守法，合理賺取利益，他們無(wú)疑是構(gòu)筑多元社會(huì)不可或缺的力量。但是在當(dāng)下中國(guó)，他們的利潤(rùn)率確實(shí)高得嚇人，之所以這樣，并非房地產(chǎn)商本身是惡魔，而是整個(gè)體制環(huán)境造就了這些怪胎，他們成功鉆了各類(lèi)制度、規(guī)定的空子，與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)權(quán)力部門(mén)共同分享了一塊巨大的利益蛋糕。
實(shí)際上，如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商是貪婪的，那么，誰(shuí)又不是貪婪的呢？
房?jī)r(jià)一路乖張高揚(yáng)，買(mǎi)了房的，房?jī)r(jià)上漲意味著家庭財(cái)產(chǎn)市值增加，即使只有一套僅供全家蝸居的小戶(hù)型，在一二線城市也足以躋身百萬(wàn)富翁之列，情不自禁為自己偷偷戴頂“投資有道”的高帽子。
與此相對(duì)，還沒(méi)有買(mǎi)房或正準(zhǔn)備買(mǎi)房的，則叫苦不迭，計(jì)劃5年內(nèi)買(mǎi)房的被強(qiáng)行抻長(zhǎng)到6年、7年甚至更長(zhǎng)。一直悉聽(tīng)“磚家”們信誓旦旦以人格、名譽(yù)、身家性命作為籌碼的降價(jià)預(yù)言，在望穿秋水中忍受房?jī)r(jià)愈漲愈高的煎熬，消費(fèi)能力承受范圍內(nèi)的購(gòu)房平方米數(shù)從100驟減到80、70甚至50，比提著菜籃子的家庭主婦們更深切感受到存款縮水的切膚之痛。某些人開(kāi)始在網(wǎng)絡(luò)江湖興風(fēng)作浪，清新婉約的女人變?yōu)闈M(mǎn)臉戾氣的“滅絕師太”，陽(yáng)光豪爽的男人也慨嘆世態(tài)炎涼與婆婆媽媽起來(lái)。一遇些雞毛蒜皮的小事，也要肆無(wú)忌憚地站在“網(wǎng)絡(luò)大街”上，擼起袖子罵街、動(dòng)用牽連祖宗八代的“網(wǎng)絡(luò)暴力”。
房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房子漸成奢侈品，居住屬性退居其次，不斷有人憤怒地聲稱(chēng)，這一輩子都不買(mǎi)房了。這種情緒化的宣言，確實(shí)激起了人們對(duì)于房地產(chǎn)商的痛恨，大家選擇性地忽視了高房?jī)r(jià)背后的實(shí)質(zhì)——倘若把房?jī)r(jià)暴漲看作一種罪行，那么，房地產(chǎn)商只是一個(gè)幫兇而已。
與這種情緒化的怒吼相對(duì)應(yīng)，富人尤其是“買(mǎi)走半幢樓”的富人則顯得淡定許多，他們?cè)谫?gòu)房面前自如地?fù)]金如土，一方面低調(diào)行事，但另一方面又進(jìn)一步引發(fā)社會(huì)對(duì)其進(jìn)行諸如“投機(jī)分子”等負(fù)面道德評(píng)判。
可是，這又如何呢？市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不正在于自由買(mǎi)賣(mài)嗎？哪怕這個(gè)買(mǎi)賣(mài)的畸形程度嚴(yán)重超過(guò)了常識(shí)，只要還有人愿意交易，就是正常的。只是，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)先天不良，實(shí)際的買(mǎi)賣(mài)雙方是地方政府和消費(fèi)者，沒(méi)有別的競(jìng)爭(zhēng)者，如此一來(lái)，房地產(chǎn)商只是一個(gè)中介而已。
當(dāng)然，凡事皆有兩面性，開(kāi)發(fā)商并非全為奸商，也有一些開(kāi)發(fā)商不惜冒著行業(yè)“害群之馬”的罵名，堅(jiān)持逆勢(shì)降價(jià)、不受賄……不過(guò)，負(fù)面事件引發(fā)的負(fù)面情緒具有非同尋常的蔓延速度，大家都患上了“壞消息綜合癥”，一提到開(kāi)發(fā)商，就齊呼該死，這真是盲目又無(wú)奈的悲劇。
一輪又一輪的“圈地運(yùn)動(dòng)”
關(guān)于房?jī)r(jià)的脈絡(luò)，似乎已經(jīng)簡(jiǎn)明易懂——土地所有者坐地起價(jià)，坐收漁利；開(kāi)發(fā)商充當(dāng)雇員，賺取零頭；買(mǎi)房者處于食物鏈底層，悲催挨宰……
哀民生之多艱，似乎在這個(gè)時(shí)代有了新的定義。那么，土地的價(jià)格為什么這么高呢？這似乎是個(gè)天真的問(wèn)題，但這就是問(wèn)題所在。
幾乎所有的人，都認(rèn)為中國(guó)的房?jī)r(jià)高得離譜，房?jī)r(jià)必須降。那么，應(yīng)該跌到什么價(jià)位？站在消費(fèi)者的角度，當(dāng)然是“沒(méi)有最低，只有更低”，一平方米一千元甚至更低才好。如果跌不到那個(gè)價(jià)位，一平方米一千元也不錯(cuò)。如果還是無(wú)法實(shí)現(xiàn)，那就跌回五年前的價(jià)格。
其實(shí)，不管價(jià)格如何變化，底線擺在那里，那就是基本的供求關(guān)系。供方包括土地、住房，需方則是不斷進(jìn)城的居民。
再深入一些，影響供求的關(guān)鍵在于供方，也就是土地和住房。住房的數(shù)量是有彈性的，可以向高處發(fā)展，但是土地卻是固定的。
中國(guó)的18億畝耕地紅線是決定中國(guó)房?jī)r(jià)高低的那個(gè)固定因素，以18億畝為限的理由是“如果少于這個(gè)數(shù)字，中國(guó)糧食安全受到威脅，就會(huì)出大亂子。”這個(gè)紅線，簡(jiǎn)直成為嚇唬小孩的“狼”，屢試不爽，無(wú)人敢于嘗試。
2008年12月24日，由經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾任理事長(zhǎng)的北京天則經(jīng)濟(jì)研究所，在“糧食安全與耕地保護(hù)”課題學(xué)術(shù)成果發(fā)布會(huì)上稱(chēng)，確保18億畝耕地以保障糧食安全的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，甚至是有害的。原國(guó)家糧食儲(chǔ)備局局長(zhǎng)高鐵生當(dāng)場(chǎng)拂袖而去，隨后網(wǎng)絡(luò)上痛斥聲四起，茅于軾背上了“賣(mài)國(guó)”的“民族罪過(guò)”。
有了茅于軾的前車(chē)之鑒，很少有人再直言不諱地質(zhì)疑18億畝耕地紅線的合理性。當(dāng)然，也有經(jīng)濟(jì)學(xué)家、學(xué)者委婉指出，只要將農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率或單位面積耕地利用率提高到一定程度，就不必?fù)?dān)心糧食不夠吃的問(wèn)題。如經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳志武提出“人造”莊稼用地的觀點(diǎn)：
現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)能夠人工仿造陽(yáng)光以及任何所需要的氣候效果，特別是由于人造氣候以及生物工程已大大加快了蔬菜及莊稼的生長(zhǎng)周期，比如在南方，許多蔬菜原來(lái)一年只有兩季，現(xiàn)在可能只要一兩周就能長(zhǎng)好。也就是說(shuō)，現(xiàn)在一畝地在一年里能重復(fù)種植27次。
如果我們將一畝地蓋成30個(gè)樓層，每層樓都通過(guò)工人溫室生產(chǎn)蔬菜，每層一年完成27季蔬菜生產(chǎn)，這一年的產(chǎn)量相當(dāng)于過(guò)去405畝地的產(chǎn)量，等于把一畝農(nóng)用地的供應(yīng)量放大了404倍！陳志武，《為什么中國(guó)人勤勞而不富有》，中信出版社，2008年10月。
就算說(shuō)得再好，關(guān)于那個(gè)“狼”的傳說(shuō)也沒(méi)人敢越雷池。
在這個(gè)緊箍咒之下，城市土地?zé)o法擴(kuò)大，周邊農(nóng)民的小產(chǎn)權(quán)房也得不到承認(rèn)，算來(lái)算去只剩下僅地方政府有處置權(quán)的城鎮(zhèn)國(guó)有土地、農(nóng)村集體用地。房產(chǎn)用地規(guī)模受到限制，房地產(chǎn)用地成為稀缺資源。
土地為王的時(shí)代，開(kāi)發(fā)商鉚足了勁搶奪土地資源，地價(jià)就在一輪一輪的“圈地運(yùn)動(dòng)”中漲了起來(lái)。幾億，十幾億甚至幾十億的地價(jià)。土地價(jià)格年年翻高，這就決定了房子的價(jià)格從根上飛漲了。
仔細(xì)想一想，在這樣的供求關(guān)系之下，房?jī)r(jià)不高，才怪呢。
“土地財(cái)政依賴(lài)癥”
地價(jià)高，所以房?jī)r(jià)高；房?jī)r(jià)高，所以拆遷戶(hù)漫天要價(jià)；政府必然會(huì)出手，以法律之名，以合法的土地所有者的身份出面，與拆遷戶(hù)談判，甚至動(dòng)粗。國(guó)家三令五申，不許暴力拆遷，可是真金白銀的事兒，哪是白紙黑字、三令五申就能剎住車(chē)的？
社會(huì)轉(zhuǎn)型期，一些地方政府與土地死磕到底，“土地財(cái)政依賴(lài)癥”病入膏肓。中央政府屢屢放出狠話(huà)，打出狠拳，要求地方政府配合，給高房?jī)r(jià)來(lái)個(gè)“甕中捉鱉”，地方政府敷衍了事，拖拖拉拉不說(shuō)，還有可能明打暗護(hù)。
地方政府為什么要依賴(lài)土地？前面說(shuō)過(guò)了，GDP主義之下，土地收益見(jiàn)效最快。那么，地方政府又為什么如此急切地渴望收益？一方面，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展是硬道理，是考核官員的標(biāo)準(zhǔn)；另一方面，地方政府確實(shí)也需要巨額資金謀發(fā)展。
可是地方政府不是經(jīng)濟(jì)組織，全靠稅收，稅收不足，只能賣(mài)地來(lái)籌集資金。稅收為什么不足呢？有人說(shuō)，“都是分稅制出了問(wèn)題”。
1994年實(shí)施分稅制以后，中央政府與地方政府以75%：25%的比例共享所有地方企業(yè)的主體稅種增值稅。
此時(shí)，在中央與地方的多年博弈之后，土地出讓金作為地方財(cái)政的固定收入歸地方政府所有。其他稅種大多要上繳中央。
于是，地方政府的財(cái)政權(quán)力不斷被削弱，亟須擴(kuò)大開(kāi)源渠道，不在中央分享范圍之內(nèi)的營(yíng)業(yè)稅、土地出讓金成為地方政府提高財(cái)力的“兩手抓、兩手硬”。
其中，土地出讓金還屬于非預(yù)算資金，為預(yù)算外收入。所謂預(yù)算外收入，就是其收支的來(lái)龍去脈受到的是軟約束甚至不受約束，一位退休財(cái)政官員直言不諱：“對(duì)于預(yù)算外資金，雖然需要層層上報(bào)，但是上級(jí)政府一般不對(duì)這部分資金的分配和使用多加限制。而對(duì)于非預(yù)算資金，上級(jí)政府則常常連具體的數(shù)量也不清楚。……土地開(kāi)發(fā)的凈收益，管理和使用相當(dāng)自由，規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于企業(yè)稅收，在如此巨大的利益驅(qū)動(dòng)之下，地方政府幾乎‘一窩蜂’撲到土地開(kāi)發(fā)為主的城市化上來(lái)。”《重啟財(cái)稅改革》，《瞭望新聞周刊》，2011年2月。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，2004年地方政府土地出讓收入為5894億元，到2010年是29397億元，占地方本金收入的比例分別為4956%、71%。數(shù)據(jù)來(lái)源：《聶梅生：房地產(chǎn)市場(chǎng)與調(diào)控政策分析》，http://hhousesinacomcn/n/2011-04-19/141143772_8shtml。以杭州市為例，僅2009年一年土地出讓金就高達(dá)1200億，與2008年(2433億元)同比增長(zhǎng)39322%，奪得全國(guó)第一。
如此巨額的收入，遠(yuǎn)超過(guò)企業(yè)納稅，地方政府何樂(lè)不為？
除了土地出讓金，還有一大筆房地產(chǎn)稅收。實(shí)際征收的房地產(chǎn)相關(guān)稅種有12種之多房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅種共有14種，分別為營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、契稅、個(gè)人所得稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅(城建稅)、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地使用稅(城鎮(zhèn)土地使用稅)、土地增值稅、資源稅、教育費(fèi)附加等。其中向外企征收的城市房地產(chǎn)稅于2009年廢除，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅也從2010年暫停征收。，其中營(yíng)業(yè)稅及附加稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅是主項(xiàng)，營(yíng)業(yè)稅為銷(xiāo)售收入的5%，企業(yè)所得稅分為預(yù)征和清算兩環(huán)節(jié)，預(yù)征事先假定企業(yè)利潤(rùn)可占銷(xiāo)售收入的15%，為銷(xiāo)售收入的375%；土地增值稅因項(xiàng)目有所不同，平均為銷(xiāo)售收入的45%，林林總總的費(fèi)用相加，房地產(chǎn)稅收的總體費(fèi)用占銷(xiāo)售收入的15%左右。
簡(jiǎn)而言之，地方政府只需要多批幾塊地，讓房產(chǎn)商多蓋幾座樓，白花花的銀子就進(jìn)入財(cái)政口袋里了。對(duì)于地方政府而言，有了生財(cái)之道，簡(jiǎn)直喜極而泣。
究其原因，說(shuō)是分稅制出了問(wèn)題倒也有一定道理。曾被王石作為敲門(mén)磚的分稅制，重新走進(jìn)“逼窮”地方政府并使其患上“土地財(cái)政依賴(lài)癥”的輿論陰影中。
但是，分稅制的推行者朱镕基并不這么認(rèn)為。2011年5月，在清華百年校慶之際與清華師生座談中，朱镕基說(shuō)《朱镕基與校友談時(shí)事》，鳳凰周刊2011年第15期。：
我們制定了一個(gè)錯(cuò)誤的政策，就是房地產(chǎn)的錢(qián)，都收給地方政府，而且不納入預(yù)算，這不得了。這個(gè)錢(qián)就是搜刮民膏，所以把地價(jià)抬得那么高。這個(gè)絕對(duì)不是分稅制的錯(cuò)誤。地方?jīng)]少收錢(qián)。(財(cái)政收入)總共8萬(wàn)億，一來(lái)一回(地方)收回來(lái)7萬(wàn)3千億，還少啊？還沒(méi)錢(qián)？現(xiàn)在地方有的是錢(qián)。這房地產(chǎn)（問(wèn)題）根子就是房改政策錯(cuò)誤。”
攻擊分稅制，說(shuō)分稅制掏空地方財(cái)政，造成農(nóng)民貧窮的人，根本就是無(wú)知！去年（2010年）全國(guó)財(cái)政收入83000億，其中，地方直接收入4萬(wàn)億，中央稅收返還（給地方）33000億，兩者相加是73000億。
看來(lái)，分稅制沒(méi)有“逼窮”地方政府，相反，給了地方政府過(guò)多的財(cái)政自由，或許這才是讓他們不顧一切搞房地產(chǎn)的原因。
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